原題：摩擦圍攻對戰
搜房網何以硝煙起
法治周末蔡長春
搜房網又一次把房地產中介公司給惹惱了。
本年2月初，武漢當地30多家中介公司的相關人員上門圍堵搜房網武漢公司，致使該辦公區一度陷入癱瘓狀態。
實在從上年開始，搜房網與房地產中介公司之間的關系就已高度緊張，上年5月，搜房網端口費漲價觸發內地大批中介公司聯盟抵制。
而此次武漢當地中介公司登門圍堵搜房網辦公地點，曾經的隔空對戰竟然演變成了面臨面的沖突，這又是出于怎樣的理由呢？
新業務模式被疑為導火索
據稱，2月6日，搜房網武漢辦公室遭到當地50多名中介公司人員圍攻，他們反復開合電閘導致機房服務器發作故障，圍攻一度連續到當天凌晨3點；2月9日，新一輪圍攻又起，這次直到當地警方趕到，事件才得以平息。
我們公司的一位二手房集團副總裁聞訊立刻趕往現場處理，事后兩方已經作出了求和，到目前也沒再據說有過新的沖突。搜房網相關擔當人在接納法治周末采訪時表示。
解析以為，這起事件的導火索重要是搜房網在北京等5個城市試點的05傭金模式。所謂05傭金模式，源自搜房網日前試點推出的直客式服務，即業主可以通過搜房網的PC或者App委托房產，購房者則可以通過平臺直接找到房源進行買賣，由于中間節儉掉了門店等固定支出和龐大的人員控制支出，全流程服務只需成交價05%的中介費。
據中原地產研究中央總監劉淵介紹，就現在內地房地產中介行業的傭金比例場合而言，大多數公司的傭金收取在兩個點左右，也有一些規模較小的公司可能更低一些。
搜房網推出二手房買賣05傭金無疑是與傳統中介的公然競爭，而且搜房擁有運營成本低、成交效率高的優點，搜房由本來的為中介提供服務，轉變為自己做中介業務，搶了傳統中介的飯碗，代價上更具有競爭力，必定遭到傳統中介的還擊和劇烈抵制行為。中投顧問高等研究員鄭宇潔通知法治周末。
業內人士稱或另外黑幕
從合作同伴到競爭對手，這樣的轉變招來抵制實在并不意外。房產電商從業人士沈杰(假名)對法治周末表示。
沈杰以為，搜房網此次進行模式轉變，也是迫于現實的壓力。一方面，其端口收費的盈利模式正在遇到前所未有的抵制和挑戰；另一方面，本來購房者從百度搜索房源，百度把流量導入搜房網，搜房網再導給用戶，而目前鏈家等房產中介公司已經開始將房源向新成立的百度房產開放接口。
這就意味著，以后將出現直接由百度導給用戶的場合，搜房網的門戶平臺價值也在開始受到挑戰。沈杰通知法治周末，這種場合下，搜房網天然就提出了從平臺型公司向買賣型公司轉變的發展思路。
不過在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，搜房網此次提出的05傭金模式，現在并沒有給房地產中介公司的業務帶來多大的沖擊。
據胡景暉介紹，北京市一月份二手房網簽總數為14235套，搜房網注冊的房地產中介公司成交量只有23單，市場份額相對較低，陰礙也相對有限。
在胡景暉看來，這種場合下，搜房網武漢公司遇到了大批中介公司人員的上門圍堵，也許還有另有一些黑幕。
依照搜房網的業務常規，為了做好其上市財報，往往會在12月到春節前以折扣等優惠方式向用戶預收下一年費用。胡景暉解析稱，矛盾產生的一個可能性，即在于搜房網剛收完了這些中介公司的費用，隨后就提出了它的低傭金模式，這樣會給中介公司造成一種拿著我們的錢反過來打我們的難受感。胡景暉辯白。
而對于該說法是否成立，搜返網并未予以回應。
過激抵制行動帶來危害
如今兩方之間的這場鬧劇已經得到平息，但是一直以來，搜房網和房地產中介公司之間的恩怨轇轕難分難懂，并財神娛樂城官網教學連續不斷地反作用于二者自身，兩方早已品嘗到了它所帶來的苦果。
行業內白熱化競爭，傳統中介直接騷擾，不僅使搜房工作人員人身安全遭受恐嚇，減低工作效率，也導致行業秩序的慌亂，不能較好的服務客戶。鄭宇潔通知法治周末。
北京市中銀律師事務所王國章律師以為，雷同的抵制行為涉嫌違法，可能會遭受警告、罰款或扣押的治安控制處罰，假如聚眾實施前述行為，對首先責任人可以處10日以上15日以下扣押，可以并處1000元以下的罰款。上海市欣隆律師事務所楊東律師長期關注房地產市場領域，在他看來，作為中介公司應當對市場競爭有一個充分、正確的認知，應該靠自身努力發掘并發揮成本、控制、技術等優勢，連續不斷創造，來轉化為市場競爭力，而不是一直固步自封，更不應該靠打砸威脅的方式來搗亂市場秩序。假如以為搜房網新業務使得自身長處遭受妨害，完全可以通過法律道路主張相應的援助權益。
行業期盼更多秩序規范
鄭宇潔指出，搜房轉型以及傳統房地產中介公司的轉型是大勢所趨，均是互聯網專業先進帶來效率的提拔和成本的減低，生產力的提拔則意味著需要變更生產關系來安適。
對兩方而言，都應該積極主動的轉型和應對挑戰，而不是單純的惡性競爭和暴力維權，搜房可以吸取房多多，繼續為中介提供服務；傳統中介也應該積極與線上中介合作，來實現轉型。鄭宇潔通知法治周末。
楊東律師則以為，對于一些中介公司對搜房網的打砸行為，相關部分應當予以積極勸阻、及時制止，對于情節嚴重的行為，更應當依法追查法律責任。而這也充分曝光該行業內部無序，沒有正確的指引和必須的監管。
在胡景暉看來，我國房地產經紀人相關領域立法較為遲鈍，現在房地產領域的買賣法和控制法等都還處于等候立法階段，法律的缺失也給行業控制帶來了較大壓力。
在上位法缺失的場合下，上年連房地產經紀人資格測驗也被迫截止了，現在，沒有途經訓練的經紀人都可以上崗。這樣一來，一方面經紀人的正當行為得不到應有的法律保障，另一方面行業風險也被高度放大，從業人員的素質、行業規范、買賣秩序因此很難得到保障。胡景暉解析稱。
鄭宇潔之前在接納法治周末采訪時還提出，房產電商也應該逐步得到政府的有效監管，這樣將更有利于整個行業的康健發展。
房產電商的行為確切應得到有效規范，當前最主要的首要是明確其到底該由哪個部分來進行監管的疑問。胡景暉進一步解析道，從互聯網角度來看，房產電商應由工信部進行控制；而從主營業務上，又好像該由住建部分進行控制；此外，工商總局好像也可以對它進行控制。
那麼作為房產電商到底該由哪個部分來監管，這也是將來需要進一步明確的，不然很容易出現控制上的慌亂，終極導致監管缺失。胡景暉表示。
低傭金被指涉嫌不合法競爭
法治周末蔡長春
搜房網推出05傭金模式，一石財神娛樂城投注獲利激起了千層浪。
此舉一出，搜房網武漢公司隨即遇到了當地房地產中介公司的圍堵；而縱觀其發展模式，業內也出現了較大的意見分歧。
有觀點以為，搜房網此舉順應了互聯網發展大趨勢，未來必將大有所為；有觀點則指出，其傭金定位過低，恐怕很難保證服務質量并進一步維系運營。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接納法治周末采訪時更是質疑稱，搜房網05傭金模式存在著低于成本價開展其業務的可能性，其行為可能涉嫌不合法競爭。
傭金額度被指過低
中原地產研究中央總監劉淵通知法治周末，現在對于傳統房地產中介公司而言，兩個點左右的傭金收取是保持公司正常行運和相關人員收入的一個對照慣例的點數。
從目前各個中介公司的平均收入場合來看，整體收入程度并不是很高，傭金所得除了提成給一線業務人員，公司的后勤、財物、法務、金融、控制等配套部分也都要從中支取。假如傭金點數定得較低，對于公司的正常經營來講會是一個對照大的壓力。劉淵表示。
據胡景暉介紹，上年國家發改委和住建部下文稱，要將中介公司的收費尺度下放到市場來辦理，固然現在并沒有明確展現立場，但從全國來看，2到3個點仍是平均收費程度。
這樣的定價也是有據可循的，依據全美房地產經紀人協會統計，美國房地產領域傭金點數實際在52%左右，世界上許多發達國家也都是5到6個點。我國房地產經紀服務程度比起發達國家天然有一定差距，不過2到3個點的定價也是一個長年來行業的通行條例，并且在當前根本是微利的。胡景暉表示。
在胡景暉看來，搜房網是否能夠在05傭金的業務模式下保證不虧損，這是一個十分值得商榷的疑問。
胡景暉通知法治周末，實際上門店成本僅占一個公司整體運營成本的百分之十幾，最大的一塊還在于人力成本，但是搜房網到底在新業務中能夠省去多大比例的成本，現在尚無法精確判定。
搜房網可否證明05傭金不虧損？胡景暉解析稱，互聯網對傳統行業進行改建無可厚非，但一定是要在保證買賣安全和服務程度不下降的條件下提高了效率、減低了成本、減少了中間環節；但假如并沒有基本性變更，而是以斷送服務和減低安全性為前提去跌價，且代價本身還低于自身成本，這就有疑問了。
胡景暉進一步質疑，房地產中介收費固然財神娛樂城遊戲優勢已經開始市場化，但根本原理仍應該是遵守代價法、反不合法競爭法、反壟斷法。假如一個公司的定價不能夠證明是可以蓋住其成本的，還長期以這個代價去跟伴同競爭，我以為就有涉嫌不合法競爭的疑問了。
違法認定存較大難度
對于低傭金定位是否涉嫌不合法競爭，上海市欣隆律師事務所楊東律師以為，依照反不合法競爭法第11條制定，經營者不得以排斥競爭對手為目的，以低于成本的代價銷售商品，這里商品是指實行市場調節價的商品，當然也包含有營利性的服務。
簡樸來看，搜房網推出二手房買賣05傭金的新業務確有嫌疑，可是否真正構成不合法競爭，還應看主張方可否有充分證據來舉證證明符合以下四個方面。楊東律師表示。
楊東律師進一步辯白稱，首要，要證明搜房網存在以低于成本代價推廣新業務，而且該銷售代價在空間上應當具有普遍性，時間上也要具有連續性，在銷售代價和成本對照時，應當從公正、合乎邏輯的角度考慮陰礙代價的各種可比因素；其次，要證明搜房網的行為是帶有排斥競爭對手的主觀目的，搗亂了正常市場經營程序；再次，要證明搜房網新業務推出后造成原有經營者的經營活動實際遭受妨害，如市場占有量變化、銷售代價被壓抑等；最后，還要證明妨害和新業務之間存在因果關系。
在楊東律師看來，上述四個方面中低于成本代價是對照難證明的，再加上該新業務剛開始推廣，實際受妨害水平也難以證明。因此，要從法律上財神娛樂城現場輪盤認定搜房網存在不合法競爭還是有一定難度的。
北京市中銀律師事務所王國章律師也通知法治周末，對于05傭金的收取，假如搜房網所屬的搜房控股中有法人，具有房地產經紀資格，且在買賣過程中能夠依照房地產經紀控制設法執行，搜房網以自己的買賣成本考慮提出按此傭金比收取，就不存在違法及不合法競爭的疑問，應當予以勉勵支援。
新模式被指難于維系財神娛樂城遊戲評價
從法律角度而言，作為在市場競爭中的經營者，依法有權依據自身經營成本和市場變化自主規定商品代價，適度的代價競爭是不僅符合市場經濟本性要求，而且也能讓消費者實際獲益，法律應當予以許可、勉勵、支援。而對于互聯網的新惹事物，法律也不應當過早干預。楊東律師表示。
不過劉淵通知法治周末，現實中，規模較小的中介公司傭金點數往往都比鏈家等大規模的公司要低一些，但其成交量卻遠不及那些大公司，因此并不是中介費用低，成交量就一定會更多。
一般場合下，買房人會更愿意選擇一些大中介公司，這重要由於大中介公司對照規范，風險相對較小，而且一旦出現疑問，找大公司進行維權也較為容易。劉淵表示。
劉淵進一步指出，除了代價以外，一個公司的服務質量、品牌與口碑等因素，也是競爭的重要方面，假如只是打代價戰，還是對照低層次的競爭。
胡景暉也通知法治周末，搜房網這種模式固然在門店環節上節儉了成本，但卻容易導致房源的缺失，由於70%的房源委托是到店的，假如完全沒有店面，則很難保證可以獲取優質房源和帶給消費者優質的后續服務。
此外，劉淵還指出，依照05的傭金點數來看，很有可能是公司在貼錢吸引客戶，假如長期保持下去，應該是有難度的。
在眾多業內人士看來，搜房網此舉無疑是一招險棋，該模式一經推出便很難再回頭，由於此舉讓搜房網與中介公司變成了一種直接的競爭關系，而競爭對手之間想要再攜手合作無疑會難上加難。
